월세가 늦었다고 임대차계약이 곧바로 끝나는 것은 아닙니다. 주택 임대차에서 계약 해지 여부를 가르는 기준은 연체 기간보다 밀린 차임의 총액입니다.
해지 기준은 ‘차임 2기분’
민법 제640조에 따르면 임차인이 차임을 2기분에 이르도록 연체하면 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다. 월세 계약이라면 보통 미납액이 두 달치 월세에 해당하는 경우를 뜻합니다. 반드시 두 달 연속으로 한 푼도 내지 않아야 하는 것은 아닙니다. 일부씩 밀린 금액이 누적돼 기준에 이르러도 해지 사유가 될 수 있고, 중간에 납부한 금액은 미납액 계산에 반영됩니다. 계약서에 정한 지급일과 월세 액수를 기준으로 확인해야 합니다.
연체만으로 계약이 끝나는 것은 아니다
연체액이 기준에 도달해도 계약이 자동으로 종료되는 것은 아닙니다. 임대인이 임차인에게 해지 의사표시를 해야 하며, 그 의사표시가 임차인에게 도달해야 합니다. 문자나 내용증명 등은 통지 사실과 도달 여부를 확인하는 데 도움이 될 수 있습니다. 보증금이 남아 있다는 이유만으로 연체가 없었던 것으로 처리되는 것은 아니므로, 미납 월세와 보증금 정산은 구분해 살펴야 합니다. 분쟁을 예방하려면 월세 입금 내역과 연체액 계산을 기록해 두세요.
자주 묻는 질문
두 달치 월세를 연속으로 밀려야 해지할 수 있나요?
아닙니다. 연속 연체가 필수는 아닙니다. 미납액이 누적돼 차임 2기분에 이르는지가 기준입니다.
연체료도 2기분 계산에 포함되나요?
기준은 미납 차임입니다. 계약상 연체료나 지연손해금은 차임과 구별되므로, 이를 월세 미납액에 합산해 해지 기준을 판단하지 않는 것이 원칙입니다.